Cultura y noticias hispanas del Valle del Hudson
Imagen cortesía de Diana López Martínez, For the Many
Entendiendo la Ley de Desalojo por Buena Causa
Por Sebastian Barreto
August 2024El 20 de abril del 2024, el estado de Nueva York aprobó la ley de Desalojo por Buena Causa, con el objetivo de proteger a los inquilinos de aumentos de renta irrazonables y desalojos injustificados. Antes de esta ley, los propietarios tenían el poder de optar por no renovar ningún contrato de arrendamiento y también aumentar el alquiler tanto como quisieran. Debido a este poder, los propietarios tenían la capacidad de desalojar a los inquilinos por cualquier motivo que consideraran oportuno.
Esta ley cubre automáticamente toda la ciudad de Nueva York, pero solo se aplicará en otras partes del estado de Nueva York, si cada municipio opta por participar. La ley tampoco se aplica a propietarios a cargo de menos de 10 unidades, ni a los inquilinos que viven en edificios de alquiler regulado/estabilizado, viviendas públicas o viviendas de la Sección 8. Además, esta nueva ley exige a los propietarios que justifiquen cualquier aumento de alquiler superior al 3% ante un juez.
Dado que esta ley estatal solo se aplica a la ciudad de Nueva York, otros municipios del estado de Nueva York deben optar por participar. La primera ciudad en hacerlo ha sido Albany. De hecho, Albany había aprobado previamente protecciones de desalojo por causa justificada en 2021, pero fue detenida después de que un tribunal dictaminase que solo el estado podía aprobar una medida tal. Otros municipios del Valle del Hudson ahora también ha optado por participar de la ley, como Kingston y Poughkeepsie.
Diana López, de For the Many, una organización sin fines de lucro que se enfoca en la participación comunitaria para luchar por el cambio legislativo en el estado de Nueva York, habla en esta entrevista de ella y su experiencia para conseguir que se aprobara la ley de desalojo por buena causa.
¿Puedes hablar de ti y cómo te involucraste con For the Many?
Mi familia ha estado aquí por más de 25 años, durante ese tiempo éramos inquilinos y nos encontramos con todo tipo de propietarios. Propietarios que te trataban como si fueras de la familia, que te invitaban a su casa a cenar y a formar parte de tu vida. También tuvimos propietarios que eran muy racistas o se aprovechaban de mi familia.
Y así, comencé a involucrarme con For the Many en 2018. Encuestamos a miembros de la comunidad en los condados en los que trabajamos. Vivienda fue el tema número uno que la gente seleccionó. A través de las encuestas y de nuestras reuniones comunitarias, aprendimos que más personas pasan por eso. Durante la pandemia, recibimos muchas llamadas telefónicas de personas que nos decían que sus propietarios les estaban subiendo el alquiler. No entendía cómo los propietarios subían los alquileres si algunas personas estaban sin trabajo. Realmente no hay equilibrio entre propietarios e inquilinos para mí. Como consumidores tenemos una responsabilidad y también tenemos derechos. Pero siento que como inquilinos es mucho más difícil tener derechos. Tenemos muchas responsabilidades, pero no hay derechos.
Esta ley tomó varios años hasta ser aprobada ¿Cuáles fueron los principales obstáculos?
El sector inmobiliario. Gastaron, creo que fueron 41 millones de dólares el año pasado para que las legislaturas estatales no aprobaran el desalojo por causa justificada porque no querían renunciar a sus derechos. Tenían cabilderos y estuvieron todo el día en Albany presionando a los funcionarios electos para que no avanzaran por una buena causa, porque era algo a lo que no iban a renunciar fácilmente. Por ejemplo, el propietario del Valle del Hudson Associates Properties demandó a todas las ciudades. La ciudad de Kingston había aprobado previamente una legislación de desalojo por buena causa, pero el propietario demandó a Albany porque también la aprobaron en Albany. Gastaron millones de dólares para que no aprobaran una ley de desalojo por buena causa.
¿Qué opinas de la versión de la ley finalmente adoptada por el estado en abril?
Esta es una versión diluida porque la versión por la que estábamos luchando era por un aumento de más del 5% en el alquiler, y que se aplicara a los propietarios con cuatro unidades o más. En esos términos, sí, se diluyó. Lo único en lo que nos comprometimos fue en que los municipios pueden poner su propio número de unidades.
¿Es posible que esta ley cause un cambio negativo en los precios de alquiler o incluso en la disponibilidad de unidades de alquiler en el futuro?
Para ser honesta, no veo por qué habría un impacto negativo. Los propietarios seguirán recibiendo el dinero del alquiler, y aún pueden desalojar a una persona si no está pagando el alquiler.
El caso es que un problema era que el motivo por el cual querían desalojar a las familias es porque vieron la oportunidad de convertir su apartamento en Airbnb. Por supuesto, ganaban más dinero por noche que alquilando por mes. Eso también fue parte de las campañas de vivienda que tuvimos, porque las Airbnb estaban fuera de control. Realmente no hay regulaciones con lo que podría ser un Airbnb, lo que no podía. Las familias que estaban viviendo en sus casas durante años tenían que mudarse en cuestión de minutos.
Hemos tenido propietarios que abogaban por la campaña de desalojo por una buena causa. Propietarios que entendieron y no subieron el alquiler durante la pandemia. Puedes ver que es como si esto se tratara solo de dinero, ¿verdad? Los que estaban en contra parecían ser los que querían sacar provecho de la gente.
¿Cree que las formas de evaluar a los nuevos inquilinos cambiarán debido a esta nueva ley?
Eso ya era un problema antes. Cuando todavía era inquilina en 2008-2012, buscábamos lugares para alquilar y en todos los lugares te pedían tu verificación de crédito. Piden su verificación de antecedentes. Piden el primer mes y el depósito de seguridad de tres meses de alquiler. No veo que haya un cambio porque ya son muy selectivos.
Si la gente quiere ser propietaria, tienen que entender lo que significa. Hemos tenido muchas personas que tienen ingresos fijos, como las personas mayores, que encuentran un lugar que acepta la cantidad de dinero que obtienen. Hay personas mayores que dicen: "No sé qué hacer. No sé cómo voy a pagar el alquiler", y terminan quedando sin hogar. Hay mucha gente que no gana mucho dinero, son los precios de la ciudad de Nueva York, pero no ganamos el salario de la ciudad.
¿Qué sucede con los inquilinos que alquilan en una municipalidad que no optó por esta nueva ley? ¿Siguen siendo igual de vulnerables?
Sí, siguen siendo vulnerables. Lo primero es tratar de encontrar otros municipios que quieran participar en esta legislación porque en este momento solo hay dos ciudades del Valle del Hudson que están protegidas. Definitivamente hay más personas que no están siendo protegidas. En Kingston se trataba de conseguir que la gente se acercara al Ayuntamiento para hacer sus testimonios públicos, para compartir sus historias de lo que habían pasado con los propietarios o su situación de vivienda. Los funcionarios electos comenzaron a entender la urgencia y la necesidad que sus electores necesitan. Creo que desafortunadamente eso es lo que va a tener que suceder en cada municipio que quiera participar. Tenemos que ser los líderes de eso y tenemos que impulsarlo realmente, si queremos proteger a la mayor cantidad de personas. La legislatura estatal ya falló en proteger a nuestra gente y ahora nos toca a nosotros hacerlo.
¿Qué otras medidas se necesitarían para afrontar la crisis de vivienda en el estado de Nueva York?
La otra forma para proteger a tantos inquilinos como sea posible es a través de la Ley de Emergencia de Protección de Inquilinos (ETPA en inglés). Esa ley protege los edificios construidos antes de 1974, de seis unidades o más. Algo así como un desalojo por causa justificada, pero para ciertas unidades. Esa es otra forma en que podemos proteger a alrededor de 1200 unidades en la ciudad de Kingston. Hay otras formas que estamos tratando de encontrar para proteger a nuestra comunidad, no solo confiando en la ley de desalojo por buena causa. Para mí no es justo que la decisión de poder alquilar una casa se base en tu crédito o en tus antecedentes.
¿Qué consejos tienes para inquilinos que viven en comunidades donde no se ha optado por la ley estatal de desalojo por buena causa?
Es muy importante educarse y definitivamente pasar la voz a otros amigos y familiares. Como cualquier otra campaña, la parte más crucial e importante es la educación. Pueden ponerse en contacto con su ciudad, o si quieren información específica, también pueden ponerse en contacto con nosotros, For the Many. Hacemos talleres enseñar a las personas sobre sus derechos. También es muy importante que los jueces conozcan la legislación porque muchas personas seguían siendo desalojadas y nos encontramos con una persona que conocía sus derechos, pero el juez no.
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Dado que esta ley estatal solo se aplica a la ciudad de Nueva York, otros municipios del estado de Nueva York deben optar por participar. La primera ciudad en hacerlo ha sido Albany. De hecho, Albany había aprobado previamente protecciones de desalojo por causa justificada en 2021, pero fue detenida después de que un tribunal dictaminase que solo el estado podía aprobar una medida tal. Otros municipios del Valle del Hudson ahora también ha optado por participar de la ley, como Kingston y Poughkeepsie.
Diana López, de For the Many, una organización sin fines de lucro que se enfoca en la participación comunitaria para luchar por el cambio legislativo en el estado de Nueva York, habla en esta entrevista de ella y su experiencia para conseguir que se aprobara la ley de desalojo por buena causa.
¿Puedes hablar de ti y cómo te involucraste con For the Many?
Mi familia ha estado aquí por más de 25 años, durante ese tiempo éramos inquilinos y nos encontramos con todo tipo de propietarios. Propietarios que te trataban como si fueras de la familia, que te invitaban a su casa a cenar y a formar parte de tu vida. También tuvimos propietarios que eran muy racistas o se aprovechaban de mi familia.
Y así, comencé a involucrarme con For the Many en 2018. Encuestamos a miembros de la comunidad en los condados en los que trabajamos. Vivienda fue el tema número uno que la gente seleccionó. A través de las encuestas y de nuestras reuniones comunitarias, aprendimos que más personas pasan por eso. Durante la pandemia, recibimos muchas llamadas telefónicas de personas que nos decían que sus propietarios les estaban subiendo el alquiler. No entendía cómo los propietarios subían los alquileres si algunas personas estaban sin trabajo. Realmente no hay equilibrio entre propietarios e inquilinos para mí. Como consumidores tenemos una responsabilidad y también tenemos derechos. Pero siento que como inquilinos es mucho más difícil tener derechos. Tenemos muchas responsabilidades, pero no hay derechos.
Esta ley tomó varios años hasta ser aprobada ¿Cuáles fueron los principales obstáculos?
El sector inmobiliario. Gastaron, creo que fueron 41 millones de dólares el año pasado para que las legislaturas estatales no aprobaran el desalojo por causa justificada porque no querían renunciar a sus derechos. Tenían cabilderos y estuvieron todo el día en Albany presionando a los funcionarios electos para que no avanzaran por una buena causa, porque era algo a lo que no iban a renunciar fácilmente. Por ejemplo, el propietario del Valle del Hudson Associates Properties demandó a todas las ciudades. La ciudad de Kingston había aprobado previamente una legislación de desalojo por buena causa, pero el propietario demandó a Albany porque también la aprobaron en Albany. Gastaron millones de dólares para que no aprobaran una ley de desalojo por buena causa.
¿Qué opinas de la versión de la ley finalmente adoptada por el estado en abril?
Esta es una versión diluida porque la versión por la que estábamos luchando era por un aumento de más del 5% en el alquiler, y que se aplicara a los propietarios con cuatro unidades o más. En esos términos, sí, se diluyó. Lo único en lo que nos comprometimos fue en que los municipios pueden poner su propio número de unidades.
¿Es posible que esta ley cause un cambio negativo en los precios de alquiler o incluso en la disponibilidad de unidades de alquiler en el futuro?
Para ser honesta, no veo por qué habría un impacto negativo. Los propietarios seguirán recibiendo el dinero del alquiler, y aún pueden desalojar a una persona si no está pagando el alquiler.
El caso es que un problema era que el motivo por el cual querían desalojar a las familias es porque vieron la oportunidad de convertir su apartamento en Airbnb. Por supuesto, ganaban más dinero por noche que alquilando por mes. Eso también fue parte de las campañas de vivienda que tuvimos, porque las Airbnb estaban fuera de control. Realmente no hay regulaciones con lo que podría ser un Airbnb, lo que no podía. Las familias que estaban viviendo en sus casas durante años tenían que mudarse en cuestión de minutos.
Hemos tenido propietarios que abogaban por la campaña de desalojo por una buena causa. Propietarios que entendieron y no subieron el alquiler durante la pandemia. Puedes ver que es como si esto se tratara solo de dinero, ¿verdad? Los que estaban en contra parecían ser los que querían sacar provecho de la gente.
¿Cree que las formas de evaluar a los nuevos inquilinos cambiarán debido a esta nueva ley?
Eso ya era un problema antes. Cuando todavía era inquilina en 2008-2012, buscábamos lugares para alquilar y en todos los lugares te pedían tu verificación de crédito. Piden su verificación de antecedentes. Piden el primer mes y el depósito de seguridad de tres meses de alquiler. No veo que haya un cambio porque ya son muy selectivos.
Si la gente quiere ser propietaria, tienen que entender lo que significa. Hemos tenido muchas personas que tienen ingresos fijos, como las personas mayores, que encuentran un lugar que acepta la cantidad de dinero que obtienen. Hay personas mayores que dicen: "No sé qué hacer. No sé cómo voy a pagar el alquiler", y terminan quedando sin hogar. Hay mucha gente que no gana mucho dinero, son los precios de la ciudad de Nueva York, pero no ganamos el salario de la ciudad.
¿Qué sucede con los inquilinos que alquilan en una municipalidad que no optó por esta nueva ley? ¿Siguen siendo igual de vulnerables?
Sí, siguen siendo vulnerables. Lo primero es tratar de encontrar otros municipios que quieran participar en esta legislación porque en este momento solo hay dos ciudades del Valle del Hudson que están protegidas. Definitivamente hay más personas que no están siendo protegidas. En Kingston se trataba de conseguir que la gente se acercara al Ayuntamiento para hacer sus testimonios públicos, para compartir sus historias de lo que habían pasado con los propietarios o su situación de vivienda. Los funcionarios electos comenzaron a entender la urgencia y la necesidad que sus electores necesitan. Creo que desafortunadamente eso es lo que va a tener que suceder en cada municipio que quiera participar. Tenemos que ser los líderes de eso y tenemos que impulsarlo realmente, si queremos proteger a la mayor cantidad de personas. La legislatura estatal ya falló en proteger a nuestra gente y ahora nos toca a nosotros hacerlo.
¿Qué otras medidas se necesitarían para afrontar la crisis de vivienda en el estado de Nueva York?
La otra forma para proteger a tantos inquilinos como sea posible es a través de la Ley de Emergencia de Protección de Inquilinos (ETPA en inglés). Esa ley protege los edificios construidos antes de 1974, de seis unidades o más. Algo así como un desalojo por causa justificada, pero para ciertas unidades. Esa es otra forma en que podemos proteger a alrededor de 1200 unidades en la ciudad de Kingston. Hay otras formas que estamos tratando de encontrar para proteger a nuestra comunidad, no solo confiando en la ley de desalojo por buena causa. Para mí no es justo que la decisión de poder alquilar una casa se base en tu crédito o en tus antecedentes.
¿Qué consejos tienes para inquilinos que viven en comunidades donde no se ha optado por la ley estatal de desalojo por buena causa?
Es muy importante educarse y definitivamente pasar la voz a otros amigos y familiares. Como cualquier otra campaña, la parte más crucial e importante es la educación. Pueden ponerse en contacto con su ciudad, o si quieren información específica, también pueden ponerse en contacto con nosotros, For the Many. Hacemos talleres enseñar a las personas sobre sus derechos. También es muy importante que los jueces conozcan la legislación porque muchas personas seguían siendo desalojadas y nos encontramos con una persona que conocía sus derechos, pero el juez no.
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